Blog: Wat kost het bouwen van een huis en alles over bouwkosten

staalframe staal skelet woning sneek

Leestijd: 6 minuten

 

Het is de meest gestelde vraag en de grootste onzekerheid wanneer men een eigen woning wil bouwen: wat kost nou het bouwen van een huis? Het is een vraag die alleen met wedervragen kan worden beantwoord. Een huis staat simpelweg niet in het schap in de supermarkt, maar is een product dat door tientallen diverse disciplines wordt samengebracht tot een huis op basis van jouw wensen.

Omdat dit een complex maar zeer belangrijk vraagstuk is, probeer ik in deze blog zo goed mogelijk antwoord te geven wat nu exact bouwkosten zijn en waarom het zo complex is om hier een antwoord op te geven. Hierbij ga ik uit van woningen die op maat worden ontworpen. Om het overzichtelijk te houden heb ik het onderverdeeld onder negen kopjes.

 

1: wat zijn nu exact bouwkosten

Wanneer een particulier informeert naar de bouwkosten, dan heeft men het meestal over de totale kosten die gemoeid gaan met het bouwen van een huis min de aankoop van de grond. Een aannemer bedoeld met bouwkosten meestal enkel de kosten van de bouw van de woning, exclusief een keuken, inrichting, tuin en advieskosten. Maar soms wel met sanitair, terwijl dit bij de andere aannemer niet wordt meegenomen. Misschien wordt nu al duidelijk dat de term bouwkosten erg breed is die voor iedereen een andere betekenis heeft.

Laten we voor het gemak aanhouden dat de totale kosten die gemoeid gaan met het bouwen van een huis de Stichtingskosten worden genoemd. De stichtingskosten bestaat uit vijf verschillende onderdelen:

  1. de kavel- en grondkosten (aankoop kavel, afsluitkosten hypotheek, notariskosten)
  2. advies- en legeskosten (constructeur, architect, legeskosten)
  3. bouwkosten woning (de kosten voor het bouwen van de woning, en extra opties)
  4. terreinkosten (bestrating, gazon, erfafscheiding)
  5. inrichtingskosten (keuken, sanitair, vloer-, wand- en plafondafwerking, stoffering, raambekleding, meubilair)

 

Door te spreken van stichtingskosten wordt er ook gelijk antwoord gegeven op wat in het algemeen wordt verstaan onder bouwkosten: het bouwen van de woning, zonder verdere poespas.

 

2: hoe bouwkosten worden berekend

Er zijn verschillende stadia wanneer bouwkosten kunnen worden berekend, afhankelijk van hoeveel informatie er beschikbaar is.

Een bouwraming wordt opgesteld wanneer er alleen een schetsontwerp beschikbaar is, zonder verdere gegevens over bijvoorbeeld type binnendeuren en constructiegegevens. Het komt ook voor dat een schetsontwerp wordt berekend op basis van een kuubprijs. De kuubs van de woning worden dan buitenwerks berekend, en vermenigvuldigd met een kuubprijs. Deze prijs is gebaseerd op de ervaring en gemiddelden van huidige projecten. Hoe luxer de woning, hoe hoger de kuubprijs. Deze raming geeft een reële verwachting van de bouwkosten, maar kan uiteraard nog afwijken.

Pas wanneer het ontwerp is uitgewerkt ten behoeve van een omgevingsvergunning kan er een daadwerkelijke bouwcalculatie worden gemaakt. Waarom niet eerder? Omdat in deze fase pas alles bekend is qua grondsamenstelling, constructie, details en materialen.

 

3: hoe groter de woning, hoe goedkoper (relatief)

Vaak wordt gedacht dat een kleine woning aanzienlijk goedkoper is dan een grotere woning. Alleen de verhouding is niet één op één te verrekenen. Elke woning heeft namelijk dezelfde startkosten zoals bijvoorbeeld constructieberekeningen, nutsaansluiting en de basisinstallatie. Wanneer deze onderdelen worden afgezet op de vierkante meters, dan zijn ze goedkoper bij een grotere woning. Dit is dan ook een reden waarom bungalows soms relatief gezien duur ogen wanneer ze worden vergeleken met een eengezinswoning.

 

4: verschillende standaarden

één van de redenen dat er grote verschillen in bouwkosten voorkomen tussen aannemers, is dat men verschillende standaarden aanhoudt en aannames doet. Daarnaast heeft het type bouwsysteem ook invloed op de prijs. Jarenlange ervaring resulteert namelijk in een eigen manier van bouwen, waardoor elke partij een eigen standaard genereert.

 

5: stelposten

Wanneer er nog veel onbekend is, worden er voor die onderdelen stelposten opgenomen. Een stelpost is een bedrag welke voor een onderdeel wordt meegenomen terwijl de exacte kosten nog onbekend zijn. Deze stelposten worden netto in de bouwraming of calculatie opgenomen. Dit houdt in dat over het bedrag nog de btw wordt verrekend. Wanneer de exacte kosten bekend zijn, wordt dit verrekend door middel van een meer- en minderkosten overzicht.

Met name in het begin van het proces is het niet ongebruikelijk om stelposten tegen te komen in een bouwraming of calculatie. Wel is het belangrijk om te controleren of deze stelposten reëel zijn. Zo niet, dan is het totaal van de bouwraming buiten proportie. Het gros van de aannemers houden hun stelposten te laag aan. Ze kijken niet naar het ontwerp en welke afwerking dit nodig heeft waarop ze hun stelposten aanpassen, maar houden hun eigen standaard aan. De stelposten zorgen dan ook vaak voor meerkosten later in het proces, wanneer er al een contract getekend is met een aannemer en je niet meer terug kan.

 

6: besparing op afwerking

Vaak wordt er gedacht dat overstappen naar een andere bouwmethode veel voordelig is. Ten onrechte wordt daarom ook vaak gezegd dat houtskeletbouw de voordeligste manier van bouwen is. Of dit daadwerkelijk zo is, hangt af of het ontwerp hiervoor geschikt is. Heeft jouw woning grote open ruimten en grote glazen puien? Dan is er zoveel extra staal nodig dat houtskeletbouw niet per definitie de goedkoopste bouwmethode is. Over het algemeen is er op het casco onderdeel van de bouw dan ook niet veel winst te behalen, vaak tot circa vijf procent.

De grootste besparingen die te maken zijn, kleiner bouwen buiten beschouwing gelaten, hebben betrekking op de afwerking en materialen. Kies je bijvoorbeeld voor kunststof of aluminium kozijnen. Beide onderhoudsarm, maar kennen weldegelijk een groot prijsverschil. Of is je interieurstijl industrieel en kies je ervoor om stalen kolommen in het zicht te laten. Dit bespaart weer het maken van een koof, stuc- en sauswerk maar geeft je interieur wel gelijk een eigen karakter.

 

7: duurzaamheid

Iets wat we veel zien is de wens voor een energie neutrale woning. Een beslissing die resulteert in directe hogere bouwkosten, maar waarvan je het resultaat zult terugverdienen in lage maandlasten over een lange periode. Sommige hypotheekverstrekkers spelen hierop in. Zo is het mogelijk om een lagere rente vast te stellen of kan er een hogere hypotheek worden afgelost.

 

8: zorg voor goede bouwtekeningen

Vind jij het belangrijk dat je zo vroeg mogelijk duidelijkheid hebt over de bouwkosten, dan is een goede basis essentieel. Het komt erop neer dat zolang er geen duidelijke tekeningen, berekeningen, materiaal omschrijvingen en andere details aanwezig zijn, de bouwkosten altijd moeilijk te berekenen zijn. Investeer in een ontwerper of architect die je hierbij kan ondersteunen. Een goede professional verdiend zichzelf uiteindelijk altijd terug in een goed doordacht en haalbaar plan.

 

9: omdraaien: vanuit budget redeneren

Bij Studio voor Bouwkunst zijn we ons bewust van bovenstaande onderdelen door onze jarenlange ervaring en gesprekken met opdrachtgevers. Daarom redeneren wij ook de andere kant op. In plaats van de vraag te beantwoorden wat de bouwkosten zijn voor een woning, stellen wij het maximale toegestane bedrag aan bouwkosten vast.

Als opdrachtgever is er voor jou één gegeven: het bedrag wat je maximaal aan de bouw van je woning kan besteden uit een hypotheek en/of eigen vermogen. Dit bedrag extraheren wij naar kavel- en grondkosten, advies- en legeskosten, terreinkosten, inrichtingskosten en wat er uiteindelijk overblijft voor de bouwkosten woning. Op deze manier draaien wij het om en laten we zien wat er mogelijk te bouwen is met je budget.

 

Ben je nu benieuwd geworden of jouw budget matcht met je wensen en plannen? Vul hier de vrijblijvende haalbaarheidscheck in, en wij nemen binnen enkele werkdagen contact met je op waarin wij een kort verslag doen van de uitkomst.